Al parecer todos hemos aceptado como cierto el argumento de que ya no queda suelo disponible para construir vivienda al interior de nuestras ciudades, con lo cual generar suelo urbanizable en zonas de expansión urbana debe ser ahora la gran tarea nacional. Así, de un plumazo, el claro y noble propósito de producir la vivienda que los ciudadanos demandan ha sido transformado en uno más discutible y menos loable que no es otro que generar suelo urbanizable en la periferia urbana.
Tal proceso de mutación del objetivo inicial en el cual la necesidad de producir la vivienda requerida ha sido hábilmente reinterpretado como la necesidad de generar más suelo urbanizable y en el que, de manera todavía más osada, se le ha otorgado a la producción de vivienda el papel de ‘locomotora de la economía nacional’ debe ser analizado con mucho detenimiento.
No solo este nuevo enfoque parece tender a favorecer la ocupación extensiva de suelo sub-urbano en detrimento de un uso más eficiente del suelo urbano, sino que podría terminar beneficiando a los tiburones más feroces del sector de la construcción, los más avezados especuladores de suelo y las más avaras entidades financieras.
De esta manera, la provisión de vivienda pierde su carácter de fin social, a la vez que se tiende un manto sobre dos de los debates cruciales que podrían contribuir a un equilibrado crecimiento urbano: (i) el desarrollo obligatorio de lotes baldíos y predios sub-utilizados en zona urbana, y (ii) el potencial de densificación de múltiples barrios residenciales que presentan bajas densidades habitacionales y están localizados en zonas consolidadas de la ciudad existente.
Sin lugar a dudas, en el contexto colombiano pueden existir casos de ciudades en las cuales la carencia física de suelo urbano disponible para vivienda sea una limitante real, pero el generalizar dicho planteamiento a nivel nacional puede aportar más problemas que soluciones. En particular, parece que al hacer un minucioso inventario de predios disponibles en suelo urbano en las principales ciudades del país el argumento de la escasez no resulta tan sólido.
En un taller sobre renovación urbana realizado en el mes de Junio del presente año en la Universidad Nacional de Colombia, Oscar Borrero Ochoa, reconocido experto en temas inmobiliarios, afirmaba de manera tajante que en la zona urbana de Bogotá hay unas 2.600 hectáreas de suelo disponible, pero que este está retenido por sus propietarios a la espera de lograr venderlos a precios absurdamente altos.
En el mismo sentido, desde la Universidad del Valle, Carlos Botero, docente e investigador de amplio reconocimiento en temas urbanos, lleva varios años denunciando que en el área urbana de la ciudad de Cali hay unos 20.000 lotes donde podrían desarrollarse unas 200.000 viviendas, oferta que superaría con creces el actual déficit habitacional de la ciudad. Estos son sólo dos interesantes ejemplos de lo que podría ser la casuística real en muchas de las principales ciudades colombianas.
La legislación de suelo en Colombia, en particular la Ley 388 de 1997 referida al Desarrollo Territorial, ofrece a las alcaldías instrumentos valiosos para actuar en zonas urbanas consolidadas en lo que respecta a: (i) mitigar la especulación del suelo al establecer que el precio de adquisición del mismo excluirá cualquier expectativa inmobiliaria generada por futuros proyectos, (ii) obligar la construcción en lotes o inmuebles ociosos mediante la declaratoria de construcción prioritaria so pena de enajenación forzosa, y (iii) facilitar la adquisición de suelo para proyectos que incluyan vivienda pública.
No obstante, dichos instrumentos son un tema convenientemente censurado tanto por concejos municipales como por administraciones locales en diversos municipios. A menudo son estas mismas alcaldías las que se victimizan a sí mismas, siempre ante los medios de comunicación, aduciendo que se las ven a gatas para conseguir suelo en zona urbana para producir la vivienda que reducirá el déficit habitacional que tanto aqueja a los ciudadanos. Por lo tanto, y en aras de tan noble propósito, afirman que no encuentran otra salida que expandir la ciudad, aún con las externalidades negativas que ello pueda significar.
Un simple análisis crítico basado en una secuencia de tres preguntas nos permite pensar que el supuesto dilema no es tal, y que de lo que se trata, en esencia, es de una evidente falta de voluntad política: ¿El argumento de que no hay suelo físico disponible en zona urbana es falso? Sí ¿Aunque dicho suelo físicamente existe es inaccesible para construir vivienda porque sus propietarios pretenden venderlos a precios exorbitantes para enriquecerse a base de la nociva especulación? Sí ¿El gobierno local pudiendo usar los instrumentos disponibles para contrarrestar tal situación prefiere no hacer nada y salir a buscar suelo en la periferia urbana? Sí. Lo dicho, el asunto es sencillo y de dilema tiene poco porque la tercera pregunta contiene la evidente solución.
La clara evasión de la responsabilidad por parte del gobierno local para hacer frente al problema no es un asunto trivial. La actual Constitución de Colombia de 1991 es clara en el sentido de que el ordenamiento del desarrollo del territorio municipal y la reglamentación de sus usos del suelo, es decir, el dar forma al modelo de crecimiento de nuestras ciudades, es responsabilidad de los gobiernos municipales. Por su parte, la Ley 388 de 1997 establece, sin lugar a ambigüedades, que el urbanismo es una función pública.
Por tanto, el que algunos gobiernos locales culpen del actual caos urbanístico a la ‘falta de sentido de ciudad’ de algunos de los constructores y promotores inmobiliarios resulta indignante, no porque algunos de estos últimos no tengan tal falta de aprecio por la ciudad, sino porque se está aceptando abiertamente que las decisiones del urbanismo se están delegando, por acción o por omisión, al sector privado y al mercado. No está de más recordar que ello es tan socialmente ineficiente como poner el queso más exquisito al cuidado del ratón más goloso.
Seamos claros, la naturaleza de gremios como el de la construcción y el inmobiliario como cualquier otro sector privado es generar beneficios económicos para sus socios, mientras la función primordial del sector público es tomar las decisiones para orientar un desarrollo equilibrado de la ciudad que nos permita, como colectivo, gozar de un mayor beneficio social. En concreto, en la práctica del urbanismo el gobierno local debe determinar cómo, cuándo y dónde se dará el crecimiento de la ciudad, señalándole así el campo de acción al sector privado y no al contrario.
Mientras los ciudadanos no tengamos la claridad necesaria en aspectos fundamentales como estos, nos seguirán vendiendo la idea de ‘complejos dilemas’ que en realidad no existen, pues no son más que otro burdo sofisma que pretende distraernos de los grandes debates de ciudad que siguen sin estar en la agenda de las administraciones locales.
Carlos Alberto González GuzmánSeptiembre 8, 2011
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Publicado: Revista Dinero Edición Digital, Sección Opinión. Colombia, Septiembre 8 de 2011
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